Introduction

L’évolution récente des financements immobiliers structurés en France et dans le reste de l’Europe.

Évolution conjointe de l’environnement juridique, réglementaire et fiscal en France

Les principaux acteurs du marché et leur logique de recours aux financements structurés immobiliers

Promoteurs : Crédits construction

Étude de cas N°1 : Montage d’un bilan promoteur en vue de son financement

Investisseurs : financement (et refinancements) de projets

Les principaux véhicules d’investissement et leur impact en terme de risques : véhicules réglementés (foncières SIIC, SCPI, OPCI) et non réglementés avec ou sans recours : les SA, SAS, SARL, SNC, SCI et SCA.

Les principales classes d’actifs immobiliers : « Core », « Core+ », « Opportuniste ».

Corporate : leur stratégie d’externalisation de leur patrimoine immobilier : le « Sale and Lease-back »

Les principales techniques de financements structurés immobiliers : comment optimaliser le montage du financement ?

Schémas de montage, termes et conditions usuelles

Financement hypothécaire / non hypothécaire

Financement d’acquisition de type LBO (Private Equity)

Financement d’acquisition de portefeuille d’immeubles

Sale and lease-back : structure OpCo / PropCo et de déconsolidation

Re–financement par titrisation (RMBS, CMBS).

Analyse de risque et techniques de sécurisation du financement

Comment optimaliser la Due diligence du sous-jacent immobilier ?

Analyse de la qualité de signature de l’investisseur (PropCo), de la société opérationnelle (OpCo), voire de l’utilisateur

Les outils à disposition des analystes : tests de sensibilité sur modélisation, ratios DSCR, ICR, le TRI

Étude de cas N°2 : Valorisation d’un centre commercial appartenant à un fonds d’investissement dédié

Passage en revue des différentes méthodes de valorisation des cabinets d’expertise immobilière.

Étude de cas N°3 : Analyse de l’état locatif sur un portefeuille d’actifs logistiques

Comment les banques sécurisent les crédits immobiliers ? Passage en revue des différents types de suretés et les principaux CP’s et covenants

Levier recherché : Dette senior, junior, mezzanine. La notion de subordination et l’organisation de la waterfall.

Étude de cas N°4 : Rédaction d’une term sheet (offre de crédit).

Contraintes de distribution du financement : Underwriting, Club deal, syndication

Le refinancement de créances immobilières par titrisation. Présentation de la méthode d’analyse d’actifs par les agences de notation.

Étude de cas N°5 : Analyse d’un programme de titrisation (RMBS ou CMBS) récent, noté par l’agence Fitch

Conclusion et évaluation